افزایش معاملات مسکن در تهران بدون رشد قیمت؛ چرا بازار ملک همچنان جامانده است؟
بر اساس گزارش «عصر سازه »، بازار معاملات مسکن در ماه پایانی پاییز ۱۴۰۴ با افزایش نسبی حجم خرید و فروش آپارتمان نسبت به آبانماه همراه شد، اما این رشد معاملاتی به افزایش قیمتها منجر نشد و معاملات عمدتاً در سطح میانگین قیمت ماه قبل انجام شد.
این دوگانگی میان تحرک معاملات مسکن و ثبات قیمتها در شرایطی رخ داده که بازار ملک طی سال ۱۴۰۴ همواره از نظر بازدهی، نسبت به بازارهای موازی از جمله ارز، طلا و بورس عقب مانده و بهنوعی جامانده تلقی میشود.
📊 ثبات قیمت مسکن در آذرماه
شاخص مسکن که میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق ۲۲گانه شهر تهران را اندازهگیری میکند، در پایان آذرماه به ۱۰۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید.
بررسیها نشان میدهد:
رشد قیمت مسکن در آذرماه تنها ۰.۴ درصد بوده است
این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در آبان ۲.۷ درصد و در مهر ۲.۹ درصد ثبت شده بود
این ارقام بیانگر تمایل بازار مسکن به ثبات قیمتی حتی در شرایط افزایش تقاضای خرید در برخی مناطق تهران است.
💲 قیمت دلاری مسکن و انتظارات محققنشده
در آبانماه، قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به زیر ۸۵۰ دلار رسید که یکی از پایینترین سطوح سالهای اخیر محسوب میشود. همین موضوع انتظاراتی را برای بازتنظیم قیمت مسکن و جبران عقبماندگی آن نسبت به دلار و سایر داراییها ایجاد کرد.
با این حال، با وجود افزایش معاملات در آذرماه، این انتظارات محقق نشد و قیمتها تقریباً بدون تغییر باقی ماند.
🏘️ چرا رشد معاملات به افزایش قیمت منجر نشد؟
تحلیلها نشان میدهد که بخش عمده معاملات انجامشده از نوع مصرفی و تبدیلی بوده و تقاضای سرمایهای همچنان سهم اندکی در بازار دارد. از سوی دیگر، جذابیت بالای بازارهای موازی مانع ورود سرمایههای بزرگ به بازار مسکن شده است.
🟦 مسکن؛ کمبازدهترین بازار در آذر و ۱۲ ماه اخیر
بازدهی بازارها در آذرماه
بورس: ۲۳ درصد
طلا و سکه: ۱۹ درصد
دلار: ۱۴.۵ درصد
صندوقهای درآمد ثابت: ۲.۶ درصد
بازار پول: ۲ درصد
مسکن: کمتر از ۰.۵ درصد (آخرین رتبه)
📆 بازدهی ۱۲ ماهه بازارها
طلا: ۱۷۷ درصد
سکه: ۱۶۰ درصد
دلار: ۷۰ درصد
بورس: ۵۶ درصد
صندوقهای درآمد ثابت: ۳۶ درصد
بازار پول: ۲۵ درصد
مسکن: ۲۲ درصد (کمترین بازدهی)
🧠 نظر کارشناسان درباره آینده بازار مسکن
سعید اسلامی بیدگلی:
این کارشناس اقتصادی معتقد است بودجه بالای موردنیاز برای خرید مسکن در تهران و بازدهی مناسب بازارهای رقیب، مانع ورود تقاضای سرمایهای به بازار ملک شده است. وی چشمانداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴ را افزایش محدود معاملات بدون جهش قیمتی توصیف میکند.
🔹 تیمور رحمانی:
به گفته این اقتصاددان، رشد نقدینگی عامل اصلی تورم مسکن است، اما در شرایط فعلی، بازار مسکن ظرفیت جذب نقدینگی جدید را ندارد و بازار سهام مقصد اصلی سرمایهها شده است.
🟦 ۷ عامل اثرگذار بر تورم مسکن در ماههای آینده
- قیمت دلاری آپارتمان
- رشد نقدینگی
- وضعیت بازار ارز
- قیمت جهانی طلا
- عملکرد بازار سرمایه
- توان مالی خریداران
- میزان عرضه فایلهای فروش
تحلیل این پارامترها نشان میدهد احتمال ثبات نسبی قیمت مسکن در ماههای آینده بیش از سناریوی رشد هیجانی است.
🟦 وضعیت میدانی بازار مسکن تهران
بررسیهای میدانی و اظهارات واسطههای ملکی حاکی از آن است که:
منطقه ۵ تهران بیشترین افزایش حجم معاملات را در آذرماه تجربه کرده است
تعداد معاملات این منطقه از کمتر از ۱۰ فقره در شهریور به حدود ۳۰ معامله در آذر رسیده
در مقابل، مناطق جنوبی شهر همچنان با رکود نسبی مواجه هستند
در عین حال، خانهاولیها و متقاضیان تبدیلی سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص دادهاند و ورود سرمایهگذاران به بازار مسکن همچنان محدود است.