صفر تا صد سامانه ساغر؛ پایان اعتبار قولنامههای ملکی و آغاز عصر اسناد رسمی
صفر تا صد سامانه ساغر؛ پایان اعتبار قولنامههای ملکی و آغاز عصر اسناد رسمی
بازار مسکن ایران سالهاست که با معضلی به نام «اسناد عادی و قولنامهای» دستوپنجه نرم میکند. بخش بزرگی از خرید و فروش آپارتمانها، زمینها و املاک کشاورزی تنها با برگههایی انجام میشود که هیچ ثبت رسمی در دفاتر اسناد ندارند. هرچند بسیاری از این معاملات بر پایه اعتماد شکل میگیرند، اما بروز کوچکترین اختلاف – از فوت فروشنده گرفته تا ادعای مالکیت معارضان یا فروش یک ملک به چند نفر – خریدار را وارد یک کابوس حقوقی طولانیمدت میکند.
به گزارش پایگاه خبری عصر سازه، برای پایان دادن به این ناامنی در بازار املاک، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب رسیده است. این قانون با هدف شفافسازی و تثبیت مالکیتها، سامانهای کلیدی به نام «ساغر» را معرفی کرده است؛ سامانهای که قرار است ادعاهای مالکیت مردم را ثبت و مسیر دریافت سند رسمی را برای میلیونها ملک فاقد سند هموار کند.
زنگ خطر برای قولنامههای بیپشتوانه
بررسی پروندههای محاکم قضایی نشان میدهد که ریشه اصلی حجم انبوه کلاهبرداریهای ملکی و فروش مال غیر، اعتبار داشتن اسناد عادی است. قانون جدید صراحتاً تلاش دارد این رویه را متوقف کند.
بر اساس الزامات جدید، پس از راهاندازی کامل زیرساختها، هرگونه نقلوانتقال املاک باید صرفاً در بستر سامانههای ثبتی انجام شود. در این راستا، مشاوران املاک نیز دیگر مجاز به تنظیم قراردادهای عادی به شیوه سنتی نیستند و موظفند اطلاعات اولیه قراردادها را مستقیماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند تا فرآیند معامله از ابتدا شفاف و قانونی باشد.
ماموریت سامانه ساغر چیست؟
بخش حیاتی این قانون برای مالکان، ماده ۱۰ و سامانه ساغر است. این سامانه به طور ویژه برای افرادی طراحی شده که مالک ساختمانی قدیمی، زمینی قولنامهای یا ملکی موروثی هستند، اما سند رسمی در دست ندارند. افراد میتوانند با مراجعه به این سامانه، اسناد عادی خود را بارگذاری کرده و درخواست تثبیت مالکیت بدهند.
نکته طلایی زمانبندی: فرآیند ثبتنام در سامانه ساغر برای برخی املاک از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز میشود و مالکان تنها دو سال فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند. بیتوجهی به این مهلت عواقب سنگینی دارد؛ تا جایی که ممکن است سند عادی فرد در مراجع قضایی در برابر شخص ثالثی که سند رسمی دارد، کاملاً بیاعتبار تلقی شود.
مسیر دو مرحلهای دریافت سند رسمی
مالکان برای خروج از وضعیت قولنامهای و رسیدن به سند رسمی، باید دو گام اساسی را طی کنند:
-
ثبت ادعا و ارائه نقشه: در مرحله اول، مالک باید اطلاعات هویتی، مدارک ملک و مهمتر از همه، نقشه UTM را در سامانه بارگذاری کند. نقشه UTM مختصات دقیق جغرافیایی ملک را مشخص میکند تا از هرگونه تداخل مرزی با املاک مجاور جلوگیری شود. تهیه این نقشه بر عهده مالک و توسط مهندسان نقشهبردار دارای صلاحیت انجام میگیرد.
-
پیگیری حقوقی و صدور سند: پس از ثبت موفق ادعا، متقاضی باید روند تایید مدارک و صدور سند تکبرگ را از طریق دفاتر اسناد رسمی یا مراجع ذیصلاح قضایی دنبال کند.
تدبیر ویژه برای اراضی کشاورزی و روستاها
قانونگذار برای اراضی روستایی و کشاورزی (موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰) مسیر متفاوتی را در نظر گرفته است. در این مناطق، بار اجرایی از دوش مردم برداشته شده و دستگاههایی نظیر بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی موظفند متصرفان را شناسایی، نقشهبرداری را انجام و اطلاعات را در سامانه ثبت کنند. ساکنین این مناطق تنها باید مراقب آگهیهای محلی (در شوراها یا دهیاریها) باشند تا در صورت وجود معارض، در مهلت مقرر (۶ ماه برای اعتراض و ۱ ماه برای طرح دعوی در دادگاه) اقدام قانونی کنند.
باز شدن گره کور آپارتمانهای بدون پایانکار
یکی از مهمترین بخشهای این قانون که برای مخاطبان عصر سازه بسیار حائز اهمیت است، تعیین تکلیف آپارتمانهای نوسازی است که به دلیل تخلفات سازنده یا مشکلات شهرداری، فاقد گواهی پایانکار و در نتیجه فاقد سند تفکیکی هستند.
این وضعیت، هزاران خریدار را در بلاتکلیفی نگه داشته بود. قانون جدید راهکارهایی را برای صدور سند این واحدها پیشبینی کرده است. در کنار سامانه ساغر، شهروندان میتوانند از طریق سامانه «ثبت ملک بدون سند» و همچنین سامانه «کاتب» (برای خدمات ثبتی و پیشنویس قراردادها) پیگیر حقوق ملکی خود باشند.
با اجرای دقیق این سامانهها، انتظار میرود بازار مسکن ایران به سمت شفافیت کامل حرکت کرده و ریسک سرمایهگذاری در بخش املاک به حداقل برسد. برای پیگیری جدیدترین اخبار قوانین ساختوساز و بازار مسکن، با پایگاه خبری تخصصی عصر سازه همراه باشید.