بانک ها تامین مالی بازار مسکن را تحریم کردند

به گزارش عصرتمدن، سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی طی هفت ماه اول امسال به ۳.۸‌ درصد کل تسهیلات پرداختی رسید. این میزان همچنان نسبت به سال های اخیر، کمترین است و حتی در مقایسه با یک سال ۱۴۰۳ که بالای پنج درصد بود نیز کمتر است؛ هرچند سهم هفت ماهه امسال نسبت به پنج ماهه، در حد یک دهم واحد‌ درصد افزایش ‌یافته است.

بازار مسکن در دنیا، به دلیل ویژگی متفاوت این بخش و تقاضای فعال در آن، در مقایسه با سایر بخش های اقتصادی، حدود ۱۹‌ درصد از اعتبارات بانکی را دریافت می کند. خرید مسکن، گرانترین خرید خانوار در سبد کالاها و خدمات مصرفی اش محسوب می شود؛ در نتیجه به طور معمول در کشورها، دو‌‌‌‌‌‌سوم از بودجه ‌این خرید توسط تسهیلات بانکی تامین می شود. این مدل تامین مالی بخش مسکن، اثر غیرمستقیم اما معناداری بر تامین اعتبار بانکی مورد‌ نیاز بخش ساختمان دارد.

هر قدر خریداران مسکن از طریق وام بانکی، تجهیز و توانمند شوند، حضور آنها در بازار مصرف به فروش سمت عرضه مسکن منجر می شود. به این ترتیب، مقایسه کارنامه تامین مالی مسکن بانک های ایران با رویه جهانی نشان می دهد، شبکه بانکی در کشور در تامین مالی بازار مسکن سهم ندارد و حتی چند‌سالی است، به خصوص امسال، در رکود مسکن و ساختمان نقش بازی می کند.

اثبات این بازیگری با سهم نزدیک به صفر وام های خرید مسکن از کل وام ها راحت تر می شود. طی هفت ماه اول امسال، فقط ۱.۲‌ درصد از کل ۵۵۰۰‌ همت تسهیلات پرداخت شده توسط بانک ها در بخش های مختلف اقتصاد، به شکل وام خرید خانه به خانوارها رسید. این سهم خیلی پیش از سال های اخیر، بالای پنج درصد بود. با احتساب تورم مسکن و افزایش ۲۵‌ درصدی مبلغ وام خرید مسکن در ابتدای امسال، کل رقمی که در هفت ماه ابتدای سال جاری بابت این وام توسط بانک ها پرداخت شده، رشد واقعی منفی ۲‌ درصد داشته است.

اگرچه بخشی از این کاهش پرداخت می تواند به خاطر رکود خرید مسکن باشد اما تجربه کشورهایی که در فاز‌ رکود مسکن قرار می گیرند، مشخص کرده است، بانک ها با ابتکاراتی توانسته اند مدل هایی را برای تامین مالی خریداران در نظر بگیرند که شدت رکود را کاهش دهد. طی پنج سال گذشته که وام خرید مسکن از کار افتاد و قدرت خرید نیز افت کرد، توجه به تعمیر آپارتمان در مالکان افزایش یافت.

مالکانی که تا پیش از جهش قیمت ها، بعد از مدتی اقدام به بهبود محل سکونتشان از طریق فروش و خرید آپارتمان دیگری می کردند، در این سال ها با تعمیرات اساسی داخل منزل، به نوعی نیاز به بهبود سکونتی را تامین می کردند.

تعمیرات آپارتمان اما نیازمند دریافت وام جعاله است. در سال جاری، نه تنها خریداران مسکن تحریم بانکی شدند که پرداخت وام جعاله یا همان وام تعمیرات نیز با احتساب تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی و همچنین میزان رشد مبلغ اسمی وام جعاله نسبت به سال قبل، رشد واقعی منفی 75‌ درصدی داشت. شبکه بانکی، اولویتی برای پرداخت وام تعمیرات قائل نیست؛ این در حالی است که بازپرداخت وام جعاله، پنج ساله است و در مقایسه با وام خرید، در زمان کمتری بازپرداخت می شود.

بانک ها علت عدم تامین مالی بخش مسکن را نرخ سود پایین تسهیلات در مقایسه با قیمت تمام شده منابع برای اعتبارات میان مدت و بلندمدت عنوان می کنند؛ چالشی که کاملا واقعیت دارد اما به جای حل آن باعث شکل گیری چالش بدتر شده است.

برخی بانک ها در این سال ها بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی را به سمت بنگاه های معاملات ملکی خودشان منحرف کردند و با خرید زمین و ساختمان سازی، بازار مسکن و ساختمان را در عطش تسهیلات و منابع گذاشتند. نمونه این انحراف، یکی از بانک ها بود که اخیرا به خاطر بروز ریسک‌‌‌‌‌‌ تمرکز دارایی ملکی به مرحله زیان و ورشکستگی و ادغام رسید.

وام ساخت مسکن پرداخت نمی شود

بدترین نمره تامین مالی برای وام ساخت مسکن ثبت شده است. از ابتدای سال جاری تا پایان مهر ماه، رشد واقعی پرداخت تسهیلات ساخت منفی 87‌ درصد بوده است. در این مدت 65‌ همت وام ساخت مسکن پرداخت شد که در مقایسه با 83 همتی که پارسال در همین بازه زمانی به سازنده ها ارائه شد، رشد اسمی منفی 22‌ درصدی داشته است، با این حال تورم 50‌ درصدی ساخت و افزایش اسمی مبلغ تسهیلات در سال جاری، سقوط تامین مالی مستقیم ساخت مسکن را تایید می کند.

البته بخشی از این 65‌ همت پرداخت شده، برای مسکن سازی دولتی (طرح حمایتی) است و اگر آن را نیز کسر کنیم، عدم پرداختی بانک ها به بازار در حوزه وام ساخت مسکن، از این هم شدیدتر بوده است.