تغییر معنادار گسل شمال-جنوب در بازار اجاره مسکن تهران
به گزارش عصرسازه، بازار اجاره مسکن تهران طی ۱۴ سال گذشته، تحت تاثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرف کننده و بروز ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی، وارد یک مسیر کاملا متفاوت از دهه های قبل شده است.
بررسی های انجام شده نشان می دهد؛ اگرچه سطح عمومی اجاره بها در کل شهر به صورت پیوسته افزایش یافته، اما الگوی این رشد در مناطق مختلف پایتخت یکسان نبوده و به تغییر معنادار گسل شمال– جنوب در بازار اجاره منجر شده است، از اینرو در این گزارش، تحولات بازار اجاره بهای تهران در سه مقطع کلیدی طی بازه زمانی ۱۴ ساله، از ابتدای دهه ۹۰ تا سال جاری، مورد بررسی قرار گرفته است؛ مقاطعی که هرکدام بازتاب دهنده مرحله ای متفاوت از چرخه تورمی اجاره مسکن هستند.
بر اساس تحقیقات صورت گرفته، در ابتدای دهه ۹۰، میانگین اجاره بهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران بدون دریافت پول پیش، در حدود ۱۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بود، سطحی که متناسب با درآمد اسمی خانوارها و تورم آن دوره قرار داشت، اما از سال 97 تا سال 1400 مرتب جهش کرد. در این سال بازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجاره بها در تهران بود و تورم اجاره به ۴۵ درصد رسید، به طوری که متوسط اجاره بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به 85.7 هزار تومان افزایش یافت.
این جهش، نتیجه همزمانی تورم عمومی بالا، شوک های قیمتی در بازار مسکن و کاهش شدید استطاعت مالی مستاجران بود که جابهجایی های بین منطقه ای شکل گرفت و به مهاجرت مستاجرهای مناطق میانی به جنوب شهر انجامید. با این حال از سال 1400 به بعد، بهرغم ثبت یک رکورد دیگر برای بیشترین رشد اجاره بها در سال 1402، در حال حاضر متوسط اجاره بهای هر مترمربع در تهران به حدود ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.
ریشه این جهش ها به سال ۱۳۹۷ باز می گردد که در آن مقطع، همزمان با تشدید ریسک های غیراقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرف کننده، مسیر اجاره بها نیز تغییر کرد. در این سال، تورم سالانه اجاره به بالای ۲۷ درصد رسید، در حالی که بازار اجاره تا پیش از آن، عمدتا با نرخ های رشد کمتر از 20 درصد در سال مواجه بود.
این روند در سال ۱۳۹۸ تشدید شد و تورم ۳۷ درصدی را رقم زد. از سال ۱۳۹۹ به بعد، تورم اجاره به طور پایدار وارد کانال بالای ۴۰ درصد شد و در سال ۱۴۰۰ با ثبت تورم ۴۵ درصدی، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید. اگرچه در سال ۱۴۰۱ نوعی ثبات نسبی در نرخ رشد مشاهده شد، اما در سال بعد، موج جدیدی از افزایش اجاره بها شکل گرفت و تورم اجاره در سال ۱۴۰۲ با ثبت ۵۲ درصد، رکورد تازه ای را به جا گذاشت.
از سال ۱۴۰۳ به بعد، از سرعت رشد اجاره بها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد رسید؛ نرخی که طبق داده های موجود، در سال جاری حتی به حدود ۲۰ درصد رسیده است.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد عامل اصلی افزایش چشمگیر اجاره بها از سال 97 به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرف کننده و در نتیجه، افزایش هزینه های عمومی زندگی و جهش های مکرر قیمت مسکن بوده است؛ به طوری که طی بازه زمانی 14 ساله، هزینه مصرف خانوارها ۳۵ برابر شده، در حالی که اجاره بهای کل ۵۰ برابر افزایش یافته است. کاهش نسبی عرضه آپارتمان اجاره ای و اثر تورم مسکن، علت این سبقت در رشد است.
گسل اجاره بهای شمال-جنوب
داده های کلی از بازار اجاره بهای تهران طی 14 سال گذشته دید مشخصی از تغییرات منطقه ای ارائه نمی دهد، با این حال بررسی های انجام شده نشان می دهد، شکل تغییرات و نسبت اجاره بها در مناطق مختلف پایتخت متفاوت بوده و تغییر معناداری در گسل شمال–جنوب در این بازه زمانی ایجاد شده است.
بررسی برآیند ۱۴ ساله بازار نشان می دهد؛ منطقه یک تهران به عنوان نماینده بالاشهر، بیشترین میزان رشد اجاره بها را تجربه کرده و اجاره بها در این منطقه از سال ۹۰ تاکنون 56.2 برابر شده است، در حالی که اجاره نشین ها در منطقه یک، در ابتدای دهه ۹۰ به طور متوسط 15.7 هزار تومان به ازای هر مترمربع پرداخت می کردند، این رقم در سال ۱۴۰۰ به ۱۳۹ هزار تومان و در سال جاری به 882.8 هزار تومان در هر مترمربع، رسیده است.
نکته قابل توجه در بررسی رشد منطقه ای اجاره بها طی این ۱۴ سال آن است که مناطق جنوبی تهران (۹ تا ۲۰) رشد بیشتری نسبت به مناطق میانی(۴ و ۵) تجربه کرده اند؛ 44 برابر در مقایسه با 43 برابر طی 14 سال گذشته. الگویی که نشان می دهد فشار تورمی اجاره، به تدریج از مناطق میانی به مناطق جنوبی منتقل شده است.
تحلیل نسبت اجاره بهای مناطق مختلف به میانگین کل شهر نیز از تغییر معنادار گسل شمال–جنوب حکایت دارد. این نسبت که در سال ۱۳۹۰ حدود ۲ برابر بود، در سال ۱۴۰۴ به 2.6 برابر رسیده است. البته این گسل در سال ۱۴۰۰ به اوج خود رسید و نسبت اجاره بهای شمال به جنوب به 2.8 برابر افزایش یافت. در طول این ۱۴سال، نسبت اجاره بهای منطقه یک به میانگین کل شهر، روندی صعودی داشته و از 1.57 برابر در سال ۹۰ به 1.62 برابر در سال ۱۴۰۰ و سپس به 1.8 برابر در سال جاری رسیده است. این افزایش مستمر، بیش از هر چیز ناشی از آسیب پذیری کمتر ساکنان بالاشهر در برابر تورم اجاره و تورم عمومی و استطاعت پذیری بالای ساکنان منطقه است.
در مقابل، نسبت اجاره بهای مناطق ۴ و ۵ به میانگین شهر، روندی کاهشی را طی کرده است. این نسبت که در سال ۹۰ حدود 1.15 برابر بود، به تدریج کاهش یافته و در سال های اخیر به سطح برابر با میانگین کل شهر رسیده است.
داده ها نشان می دهد؛ میانگین اجاره بهای این مناطق، از حدود 11.5 هزار تومان به ازای هر مترمربع، به ۸۸ هزار تومان در سال۱۴۰۰ و سپس به ۵۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. کاهش فاصله این مناطق با میانگین شهر، بازتابی از افزایش آسیب پذیری معیشتی خانوارهای دهک های متوسط در برابر تورم های متوالی در این سال ها است.
مسیر اجاره بهای جنوب شهر اما الگوی متفاوتی را نشان می دهد. تا سال ۱۴۰۰، فاصله اجاره بهای مناطق جنوبی با میانگین شهر کاهش یافت و نسبت آن از 0.76 برابر در سال ۹۰ به 0.58 برابر رسید، اما در سال ۱۴۰۴، این روند معکوس شد و نسبت اجاره بهای جنوب شهر به میانگین کل شهر به 0.68 برابر افزایش یافت.
این تغییر، بیش از هر چیز به دگرگونی رفتار مکانی مستاجران تهرانی به استثنای مناطق شمالی باز می گردد، زیرا پس از رشد ممتد اجاره بها از سال ۹۷، بازار از سال 1401 به تدریج با پدیده «جابهجایی بین منطقه ای» مواجه شد. طی سه سال گذشته این جابهجایی روند افزایشی پیدا کرده است که به دلیل افت شدید استطاعت مالی، الگوی مهاجرت معکوس شد و به جای مهاجرت از پایین به بالا که در سال های قبل رواج داشت، مهاجرت ها از بالا به پایین شهر شکل گرفت و حرکت مستاجران از مناطق میانی به جنوب شهر و از جنوب شهر به حومه افزایش یافت.
ورود مستاجران با استطاعت بالاتر به مناطق جنوبی، موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشی بگیرد؛ در واقع نتیجه مهاجرت مستاجران مناطق میانی به جنوب شهر که از استطاعت مناسب برای پرداخت اجاره بهای مناطق پایین برخوردار بودند، منجر به رشد اجاره بهای مناطق جنوبی نسبت به مناطق میانی شد.
بر اساس آمارهای منتشرشده، میانگین اجاره بهای مناطق جنوبی تهران در ابتدای دهه ۹۰ حدود 7.6 هزار تومان در هر مترمربع بوده است، اما با جهش اجاره بها در سال 1400، این رقم به 49.3 هزار تومان و در شرایط فعلی به حدود 337.5 هزار تومان در هر مترمربع رسیده است؛ سطحی که نشان می دهد جنوب شهر نیز دیگر حاشیه امن بازار اجاره برای دهک های پایین نیست. اکنون فاصله جنوب با شمال بیشتر شده اما فاصله جنوب با متوسط شهر کمتر شده است.