چرا بانک ها در پرداخت وام مسکن همکاری نمی کنند؟

به گزارش عصرسازه، بررسی های به عمل آمده از کارنامه پرداخت تسهیلات به کل بخش های اقتصادی طی ماه های گذشته از سال ۱۴۰۵ حاکی است، فقط ۲.۸ درصد از وام هایی که بانک ها پرداخت کردند نصیب بخش مسکن شد. این سهم بسیار ناچیز، پایین ترین میزان پرداختی در مقایسه با سهم اختصاص یافته به بخش مسکن از سال ۹۲ تاکنون است.

سال گذشته با این که تامین مالی مسکن همچنان در اولویت شبکه بانکی نبود،‌ اما ۴.۲ درصد از کل تسهیلاتی که بانک ها به متقاضیان در حوزه های مختلف پرداخت کردند، به این بخش رسید. سابقه تامین مالی مناسب بخش مسکن و ساختمان به سال های دهه ۸۰ بر می گردد؛ در آن زمان حدود ۲۰ درصد از کل وام های بانکی صرف وام خرید خانه و وام ساخت مسکن می شد.

سقوط رشد واقعی تسهیلات مسکن

طی 2 ماه اول امسال، اگرچه رشد اسمی تسهیلات پرداختی در بخش مسکن رقمی معادل 29 درصد بوده اما با توجه به تورم حدود 80 درصدی هم در حوزه خرید و هم در حوزه ساخت خانه، شارژ بانکی این بخش در واقعیت، نصف شده است.

بانک ها از ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه، 51.3 همت انواع وام خرید، ساخت و جعاله مسکن به ذی‌نفعان این بخش پرداخت کردند که این حجم وام دهی رشد واقعی منفی 51 درصدی نسبت به سال گذشته داشته است. 17.9 همت از این حجم تسهیلات، مستقیم در قالب وام خرید مسکن پرداخت شده که رشد واقعی منفی 43 درصدی داشته است. تقریبا به همین میزان نیز برای ساخت مسکن تسهیلات داده شده که رشد واقعی آن 48 درصد بوده است.

از آنجا که امسال، نرخ تورم ساخت مسکن با رقم 97 درصد، شدیدتر از نرخ رشد قیمت مسکن، 77 درصد بوده، در نتیجه در حجم برابر پرداخت این دو نوع تسهیلات، سازنده ها از وام کمتری در مقایسه با خریداران بهره مند شدند.

در این میان شرایط دسترسی متقاضیان تعمیر و بازسازی آپارتمان به وام ویژه بازسازی یا همان وام جعاله، از دو گروه دیگر، بدتر بوده است. طی 2 ماه اول امسال، حجم واقعی تسهیلات پرداخت شده برای بازسازی واحد مسکونی، 84 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افت کرد. مبلغ وام جعاله مسکن، 280‌ میلیون تومان است که قدرت پوششی آن برابر هزینه بازسازی واحد مسکونی که حداقل بالای 500‌ میلیون تومان برآورد می شود، بسیار پایین است. با این حال، همین وام جزئی نیز بخاطر اختصاص منابع محدود بانکی برای مسکن ملی، از دسترس غالب متقاضیان بازسازی خانه خارج شده است.

چرا بانک ها وام مسکن نمی دهند؟

بررسی های به عمل آمده درباره سقوط سریالی سهم مسکن از تسهیلات بانکی در سال های اخیر، دلایل مختلفی را نشان می دهد. یکی از مهمترین موانع تامین مالی مناسب بخش مسکن و ساختمان از سوی شبکه بانکی، به نرخ سود تسهیلات که پایین تر از قیمت تمام شده تجهیز منابع قرار دارد بر می گردد.

از آنجا که دوره بازگشت وام های مسکن به مراتب طولانی تر از سایر تسهیلات بانکی است، ریسک اختصاص منابع بانکی به این بخش در شرایط تورمی برای بانک ها افزایش می یابد. با این حال، برخی بانک ها سهم قابل توجهی از منابع را در دارایی های ملکی بانک، در قالب ساخت و سازهای مسکونی و تجاری و اداری منجمد می کنند.

علت دیگر وام ندادن به بخش مسکن نیز رقیب تراشی توسط دولت است. در کنار سازنده های بخش خصوصی در بازار معمولی و آزاد ساخت و سازهای مسکونی شهری، گروه دیگری قرار دارند که با دریافت امتیاز ویژه ساخت مسکن دولتی در قالب مسکن مهر طی سال های قبل و مسکن ملی طی سال های اخیر، در اولویت شبکه‌ بانکی برای دریافت وام ساخت هستند. این تسهیلات همچنین با سقف ریالی بیشتر و نرخ سود کمتر از وام معمولی مسکن به آنها پرداخت می شود.

در نتیجه بانک ها برای آنکه از پس پرداخت وام های ساخت مسکن دولتی بربیایند، شیر پرداخت تسهیلات مسکن به خریداران خانه و سازنده های معمولی را تا بتوانند به سمت بستن می چرخانند؛ اتفاقی که امسال با افت شدید سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی به زیر سه درصد بروز کرده است.

اما شاید برای بهار امسال، یک دلیل دیگر نیز بتوان برای توجیه این محرومیت سنگین بخش مسکن از تسهیلات عنوان کرد. طی ایام جنگ 40 روزه و روزهای بعد از آن، دستگاه های دولتی و همچنین بخش هایی که خریداران مسکن برای نقل و انتقال و تشکیل پرونده بانکی نیاز به اخذ انواع مجوز از آنها دارند، تعطیل یا دورکار بودند. این موضوع خود عاملی برای تاخیر در دسترسی متقاضیان وام های ساخت و خرید مسکن به تسهیلات می شود.

در عین حال، دلیل دیگری که می توان برای سقوط رشد واقعی تسهیلات مسکن نه تنها امسال که در سال های اخیر عنوان کرد، شرایط سخت اقتصادی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. خیلی از کسانی که خانه اولی محسوب می شوند، امکان دریافت وام خرید را ندارند؛ چون از یکسو، فاقد پس انداز اولیه و قابل توجه هستند و از سوی دیگر قادر به پرداخت اقساط ماهانه نیستند.

در تهران سقف وام خرید مسکن 500‌ میلیون تومان است که به صورت زوجین تا یک میلیارد تومان قابل افزایش است. قسط ماهانه این وام 10 تا 20‌ میلیون تومان است. سازنده ها نیز در رکود فروش، شرایط کافی برای سرمایه گذاری ساختمانی را ندارند. اما با این حال، کارشناسان معتقدند، شبکه بانکی در صورت ابتکار عمل می تواند وضعیتی سازگار با شرایط فعلی بخش مسکن و ساختمان برای تامین مالی طراحی و اجرایی کند. اما انفعال برخی بانک ها خود عامل محرک رکود مسکن شده است.